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Ley de Arrendamientos Urbanos, últimos cambios en los alquileres.

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Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización fomento del mercado alquiler de viviendas ya en vigor desde el 6 de junio del 2013, pretende flexibilizar el mercado del alquiler, buscando el equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición
 
Destaca de la reforma de la LAU los siguientes aspectos fundamentales:
 
- Se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes, también en arrendamientos de vivienda (título II de la Ley).
- Se reduce la duración de las prórrogas, tanto obligatorias como tacitas.
- Se facilita la recuperación del inmueble para destinarlo a vivienda permanente.
- También se facilita el desistimiento del contrato por parte del arrendatario.
- Y se respetan los principios hipotecarios, de tal modo que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho. Luego veremos que no tanto, en lo que respecta al principio de prioridad.
 
 
Así, pues, para completar lo apuntado, ver también los arts. 10, 13, 14 y 29.
 
Duración en viviendas y sus prórrogas. Art. 9 y 10.
 
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.
Prórroga forzosa. Si la duración convenida fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Antes, la voluntad del arrendatario podía extenderlo hasta cinco años.
 
La excepción de que el arrendador tiene necesidad de ocuparla cambia de regulación:
 
- No es ya preciso avisar al comenzar el contrato, pero, en cambio, no puede ser antes de que transcurra el primer año.
- Se incluyen los casos de separación legal que antes no estaban.
- Si transcurridos tres meses desde la extinción del contrato o desde el desalojo, no ocupan la vivienda el arrendador o sus familiares, el arrendatario podrá optar por un nuevo periodo de arrendamiento de tres años o a ser indemnizado con un mes por año que quedare.
 
Prórrogas tácitas. Al llegar el vencimiento del contrato, o de sus prórrogas, si han pasado ya tres años y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, con 30 días, que no quiere renovar, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. Por tanto, se reduce a una las tres prórrogas tácitas anuales anteriores.
Regulación. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
 
Arrendamiento inscrito en el Regisitro de la Porpiedad. Cuando lo esté, las prórrogas forzosa y tácita descritas se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Sufre el principio de prioridad, porque parece permitir la inscripción de un contrato de arrendamiento con posterioridad a la adquisición para imponer la prórroga.
 
Finca no inscrita. También durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria, si la situación es imputable al propietario real. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil, por lo que el comprador tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario. Parece que este punto y seguido está referido a cualquier arrendador, pero puede defenderse que aluda sólo, por su ubicación, al arrendador no propietario, ya que está entre dos asertos que se refieren a este último.
 
Desistimiento. Art. 11.
 
El arrendatario de vivienda podrá desistir transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Antes sólo se preveía para los arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, y pasados los primeros cinco años.
Resolución del derecho del arrendador. Art. 13.
Las consecuencia básica –la extinción del arrendamiento- se extiende a toda la duración del contrato (antes debían de pasar cinco años).
 
Se mantiene la excepción de haber accedido el contrato de arrendamiento al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución.
 
- Pero, la excepción –que antes era anecdótica, en cuanto a su uso- cobra una gran importancia práctica, pues una ejecución hipotecaria o no de la finca puede privar al arrendatario de la vivienda, incluso al comienzo del contrato.
 
- Ésta inscripción del arrendamiento es necesaria, incluso cuando se haya contratado con un tercero protegido por el artículo 34 LH, ya que desaparece la excepción recogida en el último apartado de la antigua regulación del art. 13.
 
Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita, como vimos, el arrendamiento podrá llegar a los tres años si se ha concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria, y la situación es imputable al propietario real.
También se extinguen, como antes, los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble.
Enajenación de la vivienda arrendada. Art. 14
 
La nueva redacción distingue si la finca está inscrita o no:
 
- Inscrita.
- Adquirente que reúne los requisitos del art 34 LH (título oneroso y buena fe...). Sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito antes de la transmisión.
- Resto de adquirentes: quedan subrogados. Véase, no obstante, el art. 7.2
- No inscrita. Se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1.571 del Código Civil (tiene derecho a que termine el arriendo salvo pacto en contrario), pero el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, pagando la renta. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios.
 
Y si el adquirente conoce la existencia del arrendamiento no inscrito, ¿deja de tener buena fe a estos efectos? Si la contestación es que ya no la tiene, se reduce mucho el beneficio de la inscripción porque la inmensa mayoría de los adquirentes conocen la situación arrendaticia, quizás no los detalles.
Dice la exposición de motivos que la reforma es respetuosa con el régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Sin embargo aquí se conculca el principio de prioridad del artículo 17 LH porque se exige que el arrendamiento se hallase inscrito antes de la transmisión, en vez de decir, antes de la inscripción de la transmisión. Así, por ejemplo, si se ha producido una transmisión que no ha accedido al registro y el arrendatario inscribe su derecho, en la dicción literal del art. 14, no quedaría protegido ante una inscripción posterior de la transmisión.
 
Separación, divorcio o nulidad. Art. 15.
Cuando se atribuya el uso de la vivienda al cónyuge no arrendatario, conforme a la legislación civil (antes sólo se aludía al Código Civil) se aclara que el cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior lo que reste, pasará a ser el titular del contrato.
 
Muerte del arrendatario. Art. 16.4.
La regulación sobre la subrogación se mantiene. Tan sólo hay una reforma en el apartado 4 para adaptarlo al cambio en los plazos de prórroga forzosa: En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. Antes eran cinco años.
 
Reemplazo de la renta por obras. Art 17.
Como medida novedosa, se permite el acuerdo por el que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el contrato, el arrendatario no podrá pedir compensación por ello. Si incumple el compromiso, cabe la resolución e incluso se le puede exigir que reponga el inmueble a la situación inicial.
 
Actualización de la renta y gastos. Arts. 18, 19 y 20
Prima lo estipulado por las partes, frente a la regulación anterior según la cual, durante los cinco primeros años había que atender al IPC. Ahora éste se utiliza supletoriamente.
 
El interesado puede solicitar certificado del Instituto Nacional de Estadística, no siendo suficiente, como hasta ahora, la cita del Boletín Oficial donde aparece. Sigue siendo válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
En caso de que el arrendador realice obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato, podrá elevar la renta con un máximo del 20%. Se mantiene la regulación, salvo que se reduce el tiempo para su comienzo de cinco a tres años.
Puede pactarse que los gastos generales del inmueble sean de cuenta del arrendatario. Lo único que cambia es que, durante tres años (antes cinco) está limitado el incremento de estos gastos al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta.
 
Obras hechas por el arrendatario. Arts. 23 y 24.
En cuanto a las no autorizadas, apenan cambia la redacción. Tan sólo se explicita que en ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Antes parecía que ello iba a depender del consentimiento por parte del arrendador.
En cuanto a las obras en caso de discapacidad:
- Se permiten también para adaptar la vivienda a los mayores de setenta años.
- Los familiares beneficiarios han de convivir de forma permanente.
- Las obras no han de afectar a elementos o servicios comunes del edificio ni provocar una disminución en su estabilidad o seguridad.
 
Renuncia al tanteo y retracto. Art. 25.8
Es otra de las reformas más significativas. A partir de ahora, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Pero, en estos casos, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Antes sólo podía pactarse en los contratos de duración convenida superior a cinco años.
Se aplica, pues, a todo tipo de contratos de arrendamiento, tanto de vivienda, como para otros usos (por remisión del artículo 31).
La comunicación al arrendatario de la intención de vender, en mi opinión, no es calificable por el registrador, pues el art. 25.4 LAU no ha variado y se refiere a las notificaciones relacionadas con los apartados anteriores y este es posterior. Además, carece de trascendencia real.
Sí que parece razonable que el arrendador pueda realizar una manifestación alternativa a la de no estar la finca arrendada: que la finca está arrendada, pero que se ha pactado la renuncia al derecho de tanteo y retracto. Y la existencia de esta manifestación sí que sería calificable. Si el vendedor ha de ser creído cuando manifiesta que la finca no está arrendada, es defendible que deba de ser creído cuando manifieste que, estando arrendada la finca, se ha convenido la exclusión del derecho de tanteo y retracto, siempre que ello no entre en contradicción con el contenido del Registro. Pero también resulta defendible que el registrador pueda solicitar que se le exhiba, en este caso, el contrato.
En caso de que el arrendamiento esté inscrito, el registrador debe de atender a las cláusulas inscritas al respecto.
 
Resolución del contrato. Arts. 27 y 35.
Es otra reforma de calado la incorporación del art 27.4, sólo aplicable a los arrendamientos inscritos en los que se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta, con restitución inmediata del inmueble.
En estos casos, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución, a través del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
 
Será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento el título que causó la inscripción, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.
No parece aplicarse a los arrendamientos para uso distinto de vivienda por falta de remisión en el artículo 35. Me da la sensación de que es un olvido del legislador, porque podría haber mayores razones para utilizar este procedimiento expeditivo en un local que en una vivienda.
 
El legislador, aunque admite alternativamente la actuación judicial y la notarial, se ve que está pensando realmente sólo en la notarial, por la terminología empleada y porque, en el caso de cargas posteriores, sólo se plantea la consignación ante notario.
 
Se desarrollará la cancelación en la reforma del RD 297/1996, de 23 de febrero (ver D.F. 2ª).
 
El art. 35 añade por remisión otra causa de resolución en los arrendamientos que no son para vivienda, la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
 
Fianza. Art. 20
Se trata de un pequeño retoque concordante. Se mantendrá sin actualizar tres años (antes cinco). Pasados esos tres años (antes cinco), la actualización se regirá por lo estipulado al efecto por las partes.
 
Contratos anteriores al 6 de junio de 2013. D. Tr. 1ª (de esta Ley, no de la LAU)
 
Los sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
 
Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico determinado en esta Ley.
 
Decreto sobre inscripción de arrendamientos. D. F. 2ª.
 
El Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos se adaptará antes del 6 de diciembre de 2013 a las previsiones de esta Ley, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables.
 
Información para el Ministerio de Fomento. D. Ad. 1ª
El Ministerio de Fomento podrá articular instrumentos de colaboración que le permitan obtener información acerca de la localización de las viviendas, de los contratos de arrendamiento sobre las mismas de los que se tenga constancia a través de los Registradores de la Propiedad y del Consejo General del Notariado, entre otras fuentes.
 
REFORMA DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL.
 
Se observa que la intencionalidad del Legislador es la de agilizar los desahucios. Pudiera entenderse que entra en una cierta contradicción con la reciente Ley 1/2013 en la que los dificulta. ¿Por qué se dificultan si proceden de ejecuciones hipotecarias y se facilitan si proceden de arrendamientos? ¿No pueden darse también situaciones de exclusión social cuando el lanzado es un arrendatario?
Enervación del desahucio. Art. 22.4
 
Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440 (ver más adelante), paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
 
Comunicación edictal. Mínima reforma del art. 164 para recoger la posibilidad de fijar el requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial.
Condenas a futuro. También una pequeña reforma del art. 220.3 para incluir que la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad pueda ser no sólo por sentencia, sino también por auto o decreto.
Requerimiento previo a la vista. Afecta a los arts. 440.3 y 4.
 
Cuando se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio
 
La otra opción que tiene el demandado es comparecer y formular oposición.
 
El requerimiento también servirá de citación para la vista –si hay oposición- y para fijar fecha de lanzamiento.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.
 
Publicación de edictos. Art. 497.3 No será necesaria la publicación de edictos en Boletines Oficiales en los procesos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas. En estos casos bastará la publicidad del edicto en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.
Ejecución de la demanda de desahucio. Art. 549.3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados. Ahora se equiparan a las sentencias, para estos efectos, los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento.
 
Agilización del lanzamiento. Art. 703.1. En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del secretario judicial, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública.
 
Procesos en tramitación. D. Tr. 2ª (de esta Ley, no de la LEC)
 
No les serán de aplicación las modificaciones introducidas en esta Ley.
 
Se sustanciarán, hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislación procesal anterior.
 
REGISTRO DE SENTENCIAS FIRMES DE IMPAGOS DE RENTAS DE ALQUILER.
 
Esta Ley crea el Registro, aunque remite a un Real Decreto la regulación de su funcionamiento y organización. De hecho, ni siquiera se indica qué organismo será el responsable ni su ubicación.
Su finalidad es la de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio.
El Registro se nutrirá:
- de las sentencias firmes remitidas por el secretario judicial correspondiente;
- y de los laudos comunicados por los órganos de arbitraje competentes, respecto de aquellas personas que hayan sido declaradas responsables del impago de rentas de arrendamientos.
Podrán informarse en él, sobre una persona en concreto, los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos. Deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario. Se aplicará la Ley de Protección de Datos.
Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas.
La constancia en el Registro se cancelará automáticamente a los seis años. No se dice desde cuándo, si desde la sentencia o laudo o si es desde la inscripción.
Esquema de ventajas de la escritura e inscripción en los contratos de arrendamiento:
A) Para el arrendador:
- La principal es la posibilidad de resolver rápidamente el contrato acudiendo al requerimiento notarial o judicial.
- Otra, muy importante, es la de que, si se pacta la renuncia a los derechos de tanteo y retracto, inscrito el contrato, el registrador no exigirá notificación al arrendatario en caso de enajenación.
B) Para el arrendatario.
- Al exigirse escritura pública, puede disfrutar de los beneficios del documento público en cuanto a asesoramiento, calidad en la redacción, prueba y conservación por un precio muy módico pues se va a aprobar un arancel especial para estas operaciones.
- Al acceder el registro, se beneficiara de la aplicación de los principios hipotecarios, debiendo cualquier adquirente respetar su mantenimiento, incluso en caso de ejecución judicial o extrajudicial, lo cual cobra especial importancia en los contratos de larga duración.
Entrada en vigor. La presente Ley entró en vigor el 6 de junio de 2013.
 
Fuente: notariosyregistradores.com
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