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Problemática sobre la notificación fehaciente al arrendatario sobre impago de rentas.

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Problemática sobre la notificación fehaciente al arrendatario.

 

La cuestión que planteamos es en la interpretación del artículo 24.4 de la LEC, sobre la notificación fehaciente al arrendatario respecto a los impagos.

Artículo 22.4 LEC:Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, requerido aquél previamente a la celebración de la vista en los términos previstos en el artículo 440.3 de esta Ley, paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Es en este punto respecto al contenido de la comunicación fehaciente es donde encontramos numerosas sentencias contradictorias en las diferentes Audiencias Provinciales.

Según algunas doctrinas, entiende que para dar eficacia al requerimiento de pago, junto al trascurso del plazo legal, contenga una efectiva formulación por el arrendador de una declaración de voluntad dirigida al arrendatario, comprensiva de su intención e interés en dar por finalizado el contrato que les vincula de no satisfacerla el importe reclamado advirtiéndola de las consecuencias de no hacerlo y con una cierta intimidación.

Sentencias de Audiencias Provinciales que apoyan además de la citada de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 19 de julio de 2011, entre otras, esta línea jurisprudencial menor, de la sentencia que recurrimos, son las siguientes:

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, sentencia de 5 de noviembre del 2007, recurso 897/2006 dice así:

“…Es doctrina constante y reiterada de esta Sala (Sentencias de la Sección Trece de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de julio de 1998 , dictada en el rollo de apelación núm. 629/97, de 20 de marzo de 2001, dictada en el rollo de apelación núm. 164/00, y de 30 de mayo de 2002, dictada en el rollo de apelación núm. 184/01), la que ha venido manteniendo que no basta para impedir el beneficio de la enervación, junto con el transcurso de dos meses, el simple requerimiento de pago de las rentas devengadas dirigido al arrendatario, sino que es necesario que se le advierta de una manera clara y terminante de todas las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, de tal modo que el inquilino comprenda el alcance y fines de la intimación…”

Sentencia de la misma Sala, de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, sentencia de 6 de octubre de 2009, recurso 964/2008 dice así:

“…no basta para impedir el beneficio de la enervación, junto con el transcurso del plazo legal, el simple requerimiento de pago de las rentas devengadas dirigido al arrendatario, sino que es necesario que se le advierta de una manera clara y terminante de todas las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, de tal modo que el inquilino comprenda el alcance y fines de la intimación...”

 

Ahora bien existe otra doctrina jurisprudencial, más numerosa, fijan jurisprudencia sobre el artículo 24.4 de la LEC, respecto a que no es necesario de advertir de las consecuencias del impago.

En este sentido el artículo 22.4 de la LEC no hace otra cosa que recoger el contenido del artículo 1.563 en su redacción dada con la publicación de la Ley de arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre. Como dice las sentencias de las Audiencias  Provinciales que ahora nombraremos, en ambas redacciones, si la voluntad del legislador era la de exigir determinadas condiciones al requerimiento de pago para reconocerle la eficacia de impedir la enervación, pudo haberlo efectuado y no lo hizo.

El legislador, que pudo remediar la situación en el Texto legal del propio artículo 22.4 LEC exigiendo determinados requisitos, no lo hace, ya que donde ha pretendido cambiar el anterior artículo 1.563 lo ha cambiado; así el anterior artículo 1.563 señalaba que el requerimiento de pago podría hacerse "por cualquier medio que permita su constancia" mientras que el artículo 22.4 2º párrafo, exige que el requerimiento de pago se haga “por cualquier medio fehaciente”.

Es más, hay sentencia de algunas Audiencias Provinciales como la de Cantabria que luego expondremos que indica que   “…no es necesario, en modo alguno, advertir sobre las consecuencias del impago al inquilino moroso, como si hubiere que tutelar con una deferencia o un trato especial y exquisito que la Ley no previene, los intereses de un inquilino que incumple su obligación esencial de pagar y que de sobra sabe que debe y las consecuencias de ello.."

Sobre esta tesis nombramos y aportamos texto de las Sentencias de Audiencias Provinciales que avalan esta tesis, la que sostiene esta parte, entre otras citamos las siguientes:

Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7ª, sentencia de 14 de octubre de 2011, recurso 397/2011 dice así:

“…Esta cuestión ya ha sido abordada por distintas sección de esta Audiencia… Frente a tal criterio existe otro que por el contrario exime al requirente, pues no lo exige el precepto legal, de incluir advertencia alguna al inquilino moroso sobre las consecuencias de su impago en el caso de un ulterior proceso para la resolución del contrato (tesis defendida por la S.A.P. Huesca 19-11- 2002 ; Vizcaya, Secc. 5ª, 30-7-2001 ; Cantabria, Secc. 2ª, 21-12-2004 , Madrid, Secc. 14ª de 21-3- 2006). Entiende este Tribunal mejor ajustada a derecho esta segunda tesis a la que se adhiere, debiendo recordar a este propósito que el nuevo artículo 22-4 LEC no hace otra cosa que recoger el contenido del artículo 1563 vieja LEC en su redacción dada con la publicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1999, de 24 de noviembre . En ambas redacciones si la voluntad del legislador era la de exigir determinadas condiciones al requerimiento de pago para reconocerle la eficacia de impedir la enervación, pudo haberlo efectuado y no lo hizo, limitándose el art. 22-4 LEC a incorporar como nuevo requisito que el requerimiento de pago se haga "por cualquier medio fehaciente". En definitiva no apreciamos que la norma que excepciona la facultad de enervación quiera imponer al requirente de pago, ni tenga porqué ser asumida por este, una carga añadida de informar al requerido de las consecuencias de tendría su desatención, bastando por lo tanto para los fines que nos ocupan con que el requerimiento se ajuste a las reglas generales ya expresadas por esta Audiencia ( S.A.P. Asturias, Secc. 4ª de 13-3-2000 y 22-4-2002 ) de tratarse de un requerimiento claro, terminante y comprensivo del necesario desglose y de los justificantes que acrediten, al menos en principio, la procedencia del pago que se reclama".

A mayor abundamiento en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, sentencia de 4 de Marzo de 2009, recurso 458/2007 dice así:

“…Ahora bien, como continúa recogiendo el Auto de 21 de marzo de 2006, de la Sección 14ª de esta Audiencia Provincial , existe otra corriente, con la que nos mostramos absolutamente conformes, de la que son exponentes las sentencias de la Audiencia Provincial de Cantabria (21 de diciembre de 2004) de la Audiencia Provincial de Huesca (12-11-99 y 19-11-2002) de la de Asturias de 1 de octubre de 2001 y de la Audiencia Provincial de Vizcaya (30-7-2001), que indican que la Ley únicamente requiere que se haya requerido de pago al arrendatario y que lo sea de forma fehaciente, no exigiendo que se le advierta de las consecuencias del impago, ni que se le indique expresamente que debe pagar en cuatro meses (actualmente uno) desde el requerimiento, ni que se le advierta que si no paga no podrá enervar la acción de desahucio que se le pudiera interponer a consecuencia del impago.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, sentencia de 2 de febrero de 2012, recurso 811/2010 dice así:

Por su parte otras Audiencias Provinciales, en sentencias como las SAP Cantabria de 21 de diciembre de 2004 , SAP Huesca de 19 de noviembre de 2002 , SAP Asturias de 1 de octubre de 2001 , SAP Vizcaya de 30 de julio de 2001 , AAP Madrid, sección 14ª, de 21 de marzo de 2006 o SAP Madrid, Sección 20ª de 3 de marzo de 2008 , citadas por la sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia, sec. 1ª, de 13-3-2009, nº 50/2009, rec. 92/2009 , indican que la ley únicamente exige que se haya requerido de pago al arrendatario y que lo sea de forma fehaciente, no exigiendo que se le advierta de las consecuencias del impago, ni que se le indique expresamente que debe pagar en dos meses (antes cuatro) desde el requerimiento, ni que se le advierta que si no paga no podrá enervar la acción de desahucio que se le pudiera interponer a consecuencia del impago.

En tal orden de ideas la citada sentencia de la Audiencia de Cantabria indica que "no es necesario, en modo alguno, advertir sobre las consecuencias del impago al inquilino moroso, como si hubiese que tutelar con una deferencia y un trato especial y exquisito que la Ley no previene, los intereses de un inquilino que incumple su obligación esencial de pagar y que de sobra sabe que debe y las consecuencias de ello. Como vemos, se siga una doctrina o la otra, lo que está claro en ambos casos es que es preciso que exista una intimación de unos pagos determinados en su concreción temporal y cuantitativa, aunque entendemos aplicable al caso la segunda tendencia doctrinal".

Aparte de dicha sección en esta Audiencia es mayoritaria la corriente que se alinea con la segunda de las corrientes doctrinales expuestas, la que establece que la Ley no contiene ninguna previsión acerca de que se advierta de las consecuencias del impago en orden a la pérdida de los derechos a enervar la acción de desahucio.

En conclusión, hay una clara contradicción jurisprudencial de que nos hemos hecho eco y ha de ser resuelta algún día por el Tribunal Supremo a favor de que se fije la interpretación que postula el considerar que  el  22.4 de la LEC., entendiendo que cuando se requiera del pago al arrendatario, que sea de forma fehaciente, pero no exigiendo que se le advierta de las consecuencias del impago, ni que se le indique expresamente que debe pagar en un mes desde el requerimiento, ni que se le advierta que si no paga no podrá enervar la acción de desahucio que se le pudiera interponer a consecuencia del impago.©

Si desea más información no dude en contactar con nuestro despacho Abogados García & Herraiz

 

José Manuel García García

Abogado

Etiquetado en: Arrendamientos Urbanos

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